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Cette rentrée 2025, le marché immobilier avance un peu comme sur un fil. On sent un retour d’activité, les acheteurs et les vendeurs se reparlent enfin, mais le contexte reste fragile. Ce qui est sûr, c’est que les acheteurs ont rarement eu autant de marge pour négocier, alors même que les taux de crédit recommencent à grimper.

Aujourd’hui, il n’est pas rare de négocier autour de 9 % du prix affiché. Pour donner un exemple concret, sur un bien à 400 000 €, cela représente jusqu’à 36 000 € de moins après discussion. Les chiffres ne sont pas les mêmes partout bien sûr : à Paris, où la demande reste forte, les marges se limitent souvent à 3 ou 4 %. Mais dans les grandes villes de province comme Toulouse, Nantes, Marseille ou Aix-en-Provence, les acheteurs disposent d’un vrai pouvoir de négociation, souvent entre 8 et 10 %, parfois davantage si le bien est à rafraîchir ou un peu excentré.

En parallèle, il faut tenir compte du climat politique. Le vote de confiance du début septembre a jeté une ombre sur les marchés financiers. Les investisseurs s’inquiètent, et quand la confiance vacille, les banques deviennent plus prudentes. Cela pourrait rapidement compliquer l’accès au financement pour certains acheteurs.

Et surtout, il y a la question des taux. Après quelques mois de stabilité, ils repartent déjà à la hausse. On est autour de 3,1 % sur vingt ans, avec des banques qui n’hésitent pas à proposer 3,8 % pour certains profils, et même plus de 4 % sur vingt-cinq ans. Les prévisions annoncent une poursuite de cette tendance en 2026, avec des taux qui pourraient atteindre 3,4 %. En clair, attendre, c’est risquer de payer son emprunt plus cher. Pour donner un ordre d’idée, une hausse de 0,40 % seulement peut déjà coûter 10 000 € de budget en moins.

Alors, faut-il se lancer ou patienter ? Tout dépend de votre projet et de votre situation, mais le constat est clair : les marges de négociation actuelles sont une opportunité, et les taux sont encore relativement abordables. En repoussant votre achat, vous pourriez perdre ce double avantage. À Paris, les marges restent modestes, mais en province, notamment à Toulouse, Nantes, Marseille et Aix, la négociation est encore largement possible.

Chez Cobalt Immobilier, nous le constatons chaque jour. Sur un dossier récent, nous avons dû défendre fermement un financement auprès de la banque alors que, deux ans plus tôt, il aurait été accordé sans difficulté. C’est ce genre de situations qui illustre parfaitement l’évolution du marché : les conditions sont plus strictes, et l’expertise d’un bon accompagnement devient cruciale.

C’est pour cela que nous travaillons main dans la main avec des courtiers spécialisés et des partenaires bancaires de confiance. Notre rôle, c’est d’anticiper ces évolutions et de sécuriser le parcours de nos clients, même dans un contexte tendu.