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Quelle est la différence entre la loi Carrez et la loi Boutin ?

Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, la surface habitable est une donnée essentielle. Deux lois encadrent cette notion en France : la loi Carrez et la loi Boutin. Mais attention : elles ne s’appliquent pas dans les mêmes contextes et ne mesurent pas exactement la même chose.

1. Loi Carrez : pour la vente de lots en copropriété

La loi Carrez, instaurée en 1996, impose de mentionner la superficie privative dans tout lot en copropriété (appartement, local commercial…) lors de la vente.
• Surface Carrez : elle correspond à la surface des planchers des pièces fermées, après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
• Exclusions : ne sont pas comptés les surfaces de moins de 1,80 m de hauteur sous plafond, les caves, balcons, terrasses, garages, etc.
• Obligatoire pour : tout lot de copropriété de plus de 8 m².

2. Loi Boutin : pour la location de logements vides

La loi Boutin, en vigueur depuis 2009, concerne uniquement la location nue à usage de résidence principale.
• Surface habitable (Boutin) : similaire à la Carrez, mais plus restrictive, car elle exclut aussi les combles non aménagés, vérandas, loggias, remises, et dépendances.
• Obligatoire pour : tout bail d’habitation (hors meublé touristique, logement de fonction…).

La fin du dispositif Pinel : quel impact sur l’investissement locatif ?

Le dispositif Pinel, instauré en 2014, a été pendant des années l’un des piliers de l’investissement locatif en France. Il permettait de bénéficier de réductions d’impôt attractives en échange d’un engagement de location dans le neuf. Mais depuis le 1er janvier 2025, le Pinel classique a définitivement disparu. Alors, quel impact cela a-t-il sur le marché ?

1. Un coup d’arrêt pour certains investisseurs

Avec des avantages fiscaux dégressifs dès 2023 et sa disparition totale en 2025, le Pinel a perdu de son attractivité. Résultat : de nombreux investisseurs hésitent à se lancer, notamment dans le neuf, où les prix restent élevés.
• Moins d’incitations fiscales = moins de rentabilité immédiate
• Une frange d’investisseurs préfère désormais se tourner vers l’ancien, voire vers d’autres supports (SCPI, LMNP, etc.)

2. Un marché du neuf fragilisé

Les promoteurs constatent un net ralentissement des ventes de logements neufs destinés à l’investissement locatif. Cette situation ajoute de la tension dans un secteur déjà impacté par la hausse des taux d’intérêt et le recul de la construction.

3. Vers de nouveaux dispositifs ou stratégies

Le Pinel+, réservé à des logements très performants sur le plan énergétique et aux critères stricts (zones tendues, haute qualité environnementale), reste en vigueur, mais il est beaucoup plus contraignant.

Par ailleurs, certains investisseurs se tournent vers :
• Le meublé non professionnel (LMNP), plus souple
• La colocation
• La location saisonnière (sous conditions)
• L’achat dans l’ancien avec travaux (déficit foncier)

Conclusion :

La fin du Pinel classique marque un tournant majeur. L’investissement locatif devient plus sélectif et demande une stratégie sur-mesure. Dans ce nouveau contexte, l’accompagnement par un professionnel devient plus que jamais essentiel pour sécuriser et rentabiliser son projet.